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2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******

　　1月17日 ，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。尽管行业政策面释放宽松信号 ，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10% ，罕见进入到两位数行列。在业内人士看来 ，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力 ，数据指标持续恶化 ，市场短期复苏承压 。2023年供应端修复将晚于销售端，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长 ，价格逐渐趋稳 。

　　开发投资增速“跌”入两位数

　　2022年 ，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%；其中 ，住宅投资100646亿元，下降9.5% 。

　　2022年 ，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米 ，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4% 。其中 ，住宅新开工面积88135万平方米 ，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米 ，下降15%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3% 。

　　从数据表现上来看 ，全国房地产开发投资增速2021年为4.4% ，此后一路保持下探 ，2022年4月，该项指标进入负增长区间 。但也可以看到，12月单月投资、开工面积降幅略有收窄 。

　　“2022年 ，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态 ，说明开发投资 的压力比较大 。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标 的总体思路是清晰的 ，尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案 ，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期 。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1% 。可见 ，2022年楼市 的压力 是史无前例的 。拖累开发投资 的直接原因 ，就是前端的土地出让和新开工，土地购置费和建筑工程 ，合计占据开发投资70%左右的份额。2022年 ，土地出让下滑53.4% 、新开工下滑39.4% ，都是年度最大的跌幅 。

　　房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地 的积极性也受到抑制 。2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50% ，若剔除城投等企业托底现象，相关数据表现会更糟 。

　　中指研究院数据显示 ，2022年 ，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9% ，全年整体拿地低迷 。TOP100门槛值为48亿元 ，较上年同期下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。

　　商品房销售延续跌势

　　寒冬模式的开启 ，供需两端皆保持“观望”。

　　在商品房销售和待售方面 ，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3% ，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7% ，其中住宅销售额下降28.3% 。

　　2022年末 ，商品房待售面积56366万平方米 ，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4% 。

　　“在多地疫情形势严峻 、居民置业意愿较低 、居民收入预期未明显转好下，楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称 ，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成 ，且降幅延续扩大态势 。各区域销售面积累计同比降幅均扩大，其中西部、东北地区降幅较明显；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄 ，其余地区降幅扩大趋势未改。

　　严跃进则表示 ，当前房屋销售数据总体弱于预期 ，全年下跌近25%的水平，说明购房需求刺激面临阻力 。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期 ，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场势必有较好 的表现和转机。

　　供应端修复晚于销售端

　　对于未来市场走势，陈文静直言，2023年供应端修复将晚于销售端 ，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下 ，预计难有明显改善 ；在“保交楼”资金推动下 ，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎 、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。

　　短期来看 ，需求端政策将进一步加快落实 ，符合条件 的城市首套房贷利率有望下调 ，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例 、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测 ，近期北京 、上海 、杭州等核心城市购房情绪有所修复 ，预计未来随着政策进一步优化及显效，更多核心城市市场信心有望回升 。若各地政策执行到位 ，全国房地产市场最早或在二季度企稳 ，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长 ，价格逐渐趋稳。

　　在李宇嘉看来 ，当前 的关键 是稳定房价，房价不稳，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入 ，不愿意参与收并购、纾困。进一步讲 ，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显 ，包括利率不设下限对冲房价下跌预期 ，鼓励需求入市。2023年上半年 ，处于疫后休养生息 、修复预期、稳定基本面 的时期 ，预计量价还将继续下跌，但在2022年低基数的基础上，跌幅或许收窄。下半年 ，量价和预期将逐步企稳 。

推预制菜抢优质商品货源 零售企业花式争夺春节消费市场******

　　记者 桂小笋

　　随着春节临近，线下实体零售企业对于春节消费市场 的争夺也渐入高潮，各方在商品采购、产品调整等环节发力，有些企业携手老字号推出预制菜产品 ，也有企业聚焦消费场景，还有企业提前布局“抢占”优质货源。

　　山姆会员店告诉《证券日报》记者，针对春节期间不同 的消费场景，山姆会员店引入了丰富的礼盒商品 ，涵盖多元化场景 ，让消费者一站式购齐年货。同时 ，凭借高效运行模式等，让消费者直观感受到价格优势。例如 ，受全球供需变化影响，智利帝王蟹市场波动 ，为满足消费者需求 ，山姆会员店提前半年便锁定火地岛优质帝王蟹货源 。“截至目前 ，礼盒类商品非常受欢迎，这 是开发能力 、供应链效率 、一线门店呈现等环节共同努力 的结果。”

　　此前 ，沃尔玛大卖场也公开表示，聚焦城市家庭消费场景 ，携手18家全国知名餐饮名店 ，推出“南北名店招牌菜” ，提出“整席家宴解决方案” 的新思路 。

　　永辉超市相关人士对《证券日报》记者介绍 ，依托供应链优势与数字化建设，公司在2021年进军预制菜赛道，推出自有品牌“辉妈到家” 。经过2年的发展 ，“辉妈到家”受到大量消费者青睐。近期，该品牌上新“辉宴系列”和“辉厨系列”，并推出了三十多款预制菜新品，加速预制菜品类布局。

　　“作为永辉超市旗下预制菜品牌，‘辉妈到家’依托于永辉在零售行业多年积累 的市场经验和庞大客群 ，在产品开发前期大量调研了C端消费者 的购买偏好。同时 ，依托永辉超市供应链优势 ，从销售终端深入到产业链源头，依托智能化冷链仓配，从生产到运输再到商超全程保鲜 ，实现产品的全链路管控。”永辉超市相关人士告诉《证券日报》记者 。

　　有零售行业人士对《证券日报》记者表示 ，预制菜产品几乎成了行业的“必选项目”，既有联名合作 ，也有企业推出自有品牌产品。

　　广东省食品安全保障促进会副会长朱丹蓬对《证券日报》记者表示，预制菜市场潜力巨大 ，因此在过去一年多时间里 ，各类企业争相布局相关领域 。

　　艾媒咨询CEO张毅对《证券日报》记者表示 ，零售企业开展预制菜业务有独特 的优势 ，包括渠道优势和对消费者 的触达能力。年夜饭 是很好的消费场景，零售企业通过预制菜 的方式占领消费者更多生活场景，也有利于提升用户黏性。

　　张毅向记者表示，看好预制菜产品在年夜饭市场的表现，随着消费场景进一步拓展，预制菜会有更广阔的市场空间。

　　“零售企业大力发展预制菜业务，争夺年夜饭市场份额 ，本质上 是消费场景争夺战 。品牌零售企业发展预制菜业务，优点在于食品安全 、供应链有保障。”朱丹蓬对记者表示。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）