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173套 ！ ！揭开2022年度京城别墅销冠 的“去化秘籍”******

　　2022年北京别墅市场是饱含希望 的一年，在多重超预期因素影响下，从供需两端的对比来看 ，还 是明显呈现出供不应求的态势。同时 ，今年中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放 ，叠加金融16条政策出台，以及支持房企融资的“三箭齐发”。由此，反应在北京楼市 的表现里，改善型置业率先回暖，不少别墅产品项目甚至出现持续热销。

　　以观承别墅·大家为例 ，以全年成交173套房源的佳绩 ，成为2022年度京城别墅成交套数销冠 。值得一提的是 ，在去年年底北京疫情防控遍地开花，该项目反而还获得众多高净值人群 的密集关注与青睐，仅12月1-12日 ，连续12天成交12套 ，走出阶段性高流速行情。

　　市场认可

　　平均每两天销售出一套房源

　　根据地产营销人数据统计显示，2022年1-12月北京别墅市场，别墅新增供应2216套，成交3300套，供不应求 。其中观承别墅·大家以173套的业绩获得北京别墅成交套数TOP1 的殊荣，让这个十年成长的大墅区项目 ，再度回归大众视野 。

　　一组组热销数据的背后无不体现着观承别墅区 的实力 ，有业内人士分析 ，别墅销冠相较传统平层，更具有含金量 ，因为每套别墅都面对 的是一组更为挑剔的客户 ，成交周期更长 ，成交难度更大 。因此 ，项目的持续热销也充分印证市场认可度，可以明显感受到置业客户 的热情 。

　　以观承别墅·大家全年共计成交173套房源计算，其去化速度，若按一年365天推演，基本能做到平均每两天就能销售出一套别墅产品 。这个成绩，尤其在2022年市场整体销售回落 的背景下 ，无疑显得十分难能可贵。

　　那么，观承别墅·大家 的“去化秘籍”，即其支撑热销业绩背后的成因 ，值得我们在新年伊始，深入揭开并做出相应解读 。

　　终极改善

　　精工合院超越传统迭代升级

　　从20多年前 的丽京花园落户中央别墅区从而开启北京别墅市场以来 ，京城别墅虽几经迭代，但均以毛坯交付为主流，精装别墅可谓屈指可数 。

　　对于高端别墅来说，除了占据五环中央别墅区 的优越区位、紧邻温榆河生态湿地的优渥环境，这些显性价值外 ，万科针对高端客群需求的匠心筑造才是最后胜出 的关键 。

　　观承别墅·大家不仅 是市场为数不多采用精装修交付 的别墅项目，更通过多年别墅住区 的反复实践和得失复盘 ，结合前三期2000余户交付业主 的大量调研 ，真正从业主实际居住体验的角度上，对五大产品模块和7个精工细节进行了终极改善 的迭代升级 。

　　对比传统别墅形态 ，观承别墅·大家采用双拼L型合院别墅设计，保证充分采光 的基础上 ，实现了合院的围合效果，让每一层空间都实现对阳光的私密共享。

　　走进样板间，开阔 的首层空间采用悬挑结构反重力技术，并首次将剧场级建筑 的无柱化解构引入住宅，实现从院落到客厅 的无界延伸 。且项目还特别通过楼梯间天窗 ，卫生间天窗，地下天窗等设计让空间更加灵动。

　　除此之外 ，观承大家首次引入立面BIM工具 ，彰显粉墙黛瓦东方意境；安装安心舒适六大系统设备，给予居住者极致舒适体验 ；以及打造闻香 、采果 、赏色 的三大嗅觉、触觉、视觉多感交互景观 。

　　风水声光等细节之处，通过分户墙点位上下错位布置 ，避免底盒对穿，保障隔音效果；顶层卧室增加内保温 ，增强顶层保温隔热性能；玄关设置高低差，提供分区明确的脏区和净区 ，保证居所干净卫生 ；玻璃栏板处楼梯侧面设置小夜灯，保证安全 ；楼梯踏步节点平滑，避免下楼时脚跟磕碰 ；卫生间预留拖布桶/壁挂洗衣机/拖地机器人水点，满足多样化使用需求 ；端户窗户设置为电动窗户，方便开启。

　　北五环

　　高净值人群青睐中央别墅区

　　作为北京最成熟 、配套最齐全 ，氛围最良好的别墅区 ，顺义中央别墅区一直 是高净值人群置业终极梦想的首选。

　　中央别墅区至今已经发展30余年，从1.0区域 的天竺板块 ，到2.0区域的后沙峪板块，再到目前已经步入到观承大家所在的高丽营区域，即3.0区域，越发展越凸显后发优势。

　　观承大家自拿地之初就以“先规划 ，后开发” 的前瞻理念，不断向市场和客户释放和释义合院产品 的真正优越性。

　　对于1600-2000万量级购房人群而言 ，位于顺义中央别墅区的观承大家无疑 是为其精准匹配、终极改善 的王炸级产品。

　　该区域的发展潜力、圈层定位、交通体系 、生态环境等方面赋予了多重附加价值。首当其冲的便是交通体系 ，高丽营板块拥有更加丰富 的公共交通路网 ，尽享轨道交通地面交通和空中交通三网交织 ，同时又避开了低空航道 ，不会被飞行器噪音所打扰 。

　　其次，产业支撑方面，观承大家项目与北京市政府重点打造 的未来科技城毗邻，后者作为国务院批准的第一个“国家智慧城市试点”，目前已有数十家央企国企入驻，高知高质科研人群云集 。

　　最后在生态环境方面 ，观承大家项目独具两河三园一湖的景观资源 ，即全长47.5公里 的温榆河 ，逾百年历史 的方氏渠，5万平方米的观承滨河公园 ，近3万平方米 的中央景观鹿鸣公园，以及314公顷 的新建滨水公园等 ，周边绿化率高达80% 。

　　项目附近还坐拥15所国际学校 ，5大购物中心 、6大高尔夫球场、7家高端马术俱乐部 、8处高端酒店 、10个大型专业医院等强势资源。

　　据悉，万科观承别墅·大家作为中央别墅区的收官之作共334套独栋合院，10年来产品不断迭代升级 ，真正做到私密与舒适 的结合 ，符合当下高净值家庭的居住需要 。

　　文/宋欣

“三无”电子烟化身“可乐罐” 吸引未成年人“入圈”******

　　“三无”电子烟化身“可乐罐”公开卖【 多种口味吸引年轻人甚至未成年人“入圈”】

　　□ 本报记者 孙天骄

　　“福禄大彩蛋，强烈推荐！薄荷白桃青提口味全”“兔兔奶茶杯，水基油激爽润口 ，奶茶般纵享丝滑”“流体暴力熊造型 ，抽完还能当摆件 ，颜值真的高”……

　　《法治日报》记者近日调查发现 ，线上线下电子烟销售市场出现了大量这种“三无”电子烟产品：外包装上无详细中文说明、无生产厂家等信息，更没有生产许可证。这些“三无”电子烟在外包装上和卖家 的推广语中 ，被称为“一次性气雾剂”“奶茶杯”“可乐罐”“星球杯”等，多种口味是这类商品 的主要卖点。

　　事实上 ，《电子烟强制性国家标准》《电子烟管理办法》等明令禁止除烟草口味以外的调味电子烟。同时 ，向未成年人销售电子烟也 是禁止行为。然而 ，这类“三无”电子烟却以奇特造型 、花样口味，不仅吸引了大量年轻人 ，还逐渐吸引不少未成年人“入圈” 。

　　接受采访 的专家认为，“三无”电子烟泛滥会导致多方面的危害 ，扰乱烟草市场秩序、危害人体健康 ，而其对未成年人的危害更是值得警惕。在多重禁令之下，“三无”电子烟仍野蛮生长，这归咎于交易手段的隐蔽性、监管不力等多重因素，亟待采取相应措施加以规制。

　　三无电子烟受追捧

　　各种口味吸引少年

　　“前段时间，我本来是想去买普通卷烟 的，但进店后 ，老板向我热情推荐了一款一次性电子烟，说是叫‘可乐罐’ ，有多种口味，味道甜美，年轻人都爱抽 。”北京市朝阳区居民袁先生向记者谈起了第一次购买电子烟 的经历。

　　袁先生去 的烟酒店位于朝阳区一小区内 。据店主介绍，一次性电子烟可以抽6000口左右 ，充电就能抽，一支能抽一个月 ，性价比高，有各种水果口味 ，比普通卷烟和市面上 的普通电子烟都要好抽。出于好奇，袁先生花99元购买了一支柠檬口味 的“可乐罐” 。

　　袁先生回家后才发现，这种电子烟可能 是“三无”产品 。“外包装格外简陋 ，连生产厂家和生产标准都没有，附带 的使用说明书里只有繁体中文 。”

　　抽了一段时间后，袁先生发觉 ，这种水果味的电子烟虽然没有普通卷烟的焦油味 ，抽起来味道比较甜美 ，不过抽多了会感觉嗓子疼，“后来就不敢再抽这类电子烟了” 。

　　近日 ，记者来到上述烟酒店实地采访，一进门，就看到门口收银台前摆放着大量五颜六色的小瓶子 。店主看到记者在观察这些小瓶子后，立刻拿出一个递了过来并说道：“一次性电子烟，有果味的还有汽水味的 ，不刺激 ，好多小年轻都买。”

　　店主口中的一次性电子烟 ，价格在89元到99元不等 ，其中一款名叫“兔兔奶茶杯”，外形就像一个迷你 的带吸管水杯，包装上还印着卡通兔子图案，分为多种颜色 ，不同颜色对应不同口味，有奇异果 、黑加仑 、激爽可乐等 。此外，旁边还放着不少某款电子烟的替换芯雾化弹 ，也有多种口味，如蜜桃多多 、元气草莓、冰魄薄荷等。

　　记者花99元买了其中一款青提味 的“兔兔奶茶杯”，在这款产品 的外包装上，尽管有某品牌名称 ，但 是生产批号 、生产厂家 、使用说明等信息一概没有，只有简单 的信息表明，该产品烟油容量为15毫升 ，尼古丁含量为每毫升30毫克。

　　记者询问店主具体使用方式时，得到 的回复是“可以直接用自己的数据线充电 ，充电就能抽，大概能抽6000口”。在介绍商品时 ，店主更是多次表示 ，这种果味电子烟“都 是年轻人来买，一次买好几种口味换着抽 ，其中不乏学生党” 。

　　据了解，“可乐罐”等“三无”电子烟近期在市场上悄然出现 ，并迅速在年轻人群体中风靡。

　　江苏南京 的段女士逛街时经常看到，有年轻人随身携带造型精致的电子烟，她觉得这样随手拿出来抽一口的感觉很酷，于是特意托朋友买了一款名为“奶茶杯” 的水果味电子烟 。

　　“我单纯觉得样子好看 ，抽着好玩 ，想着水果味 的应该危害也不大 。这个和专柜买的普通电子烟不太一样，抽起来味道真 的很香 ，但一天不能抽太多，抽上十几口就感觉嗓子像被顶住一样。”段女士说 ，这种电子烟 的受众主要 是年轻群体 ，身边不少“00后”都在抽。

　　近日 ，一名拥有2000万粉丝的测评博主在短视频平台上发布了一则介绍水果味电子烟危害的视频，而在评论中却有不少网友留言称“想买”“有没有卖 的”“年轻人谁抽卷烟啊”，对这种水果味电子烟的追捧可见一斑。

　　相关新闻报道显示 ，不少中小学校周边店铺向学生兜售果味电子烟。有网友评论称 ，“我才六年级 ，班里就有人抽了，老师最近在忙着请家长‘喝茶’”“我现在初二 ，身边抽 的人确实不少” 。

　　禁令之下隐蔽售卖

　　平台设置专属超话

　　记者近日调查发现，无论 是线下实体门店，还 是线上电商平台 、社交软件中，都有大量“三无”电子烟售卖情况存在。

　　在一些电商平台 ，搜索“电子烟”关键词时，会直接弹出“绿网计划”页面，显示根据相关法律法规规定 ，任何公民、法人或者其他组织不得通过信息网络销售烟草专卖品，不得发布推广和销售电子烟 的信息。平台进一步规定禁止发布电子烟及相关商品 ，如电子烟套装、雾化器、烟油 、烟弹 、注油工具或服务 、加热卷烟烟具等 。

　　因此 ，在相关平台检索“果味电子烟”“烟油”等关键词，均显示无搜索结果 。

　　然而 ，“三无”电子烟并非在电商平台上彻底绝迹 ，而 是以另一种更为隐蔽的形式继续存在。记者以“雾化油”“雾化器”“网红奶茶瓶”等作为关键词进行检索后 ，立刻弹出市面上“三无”电子烟 的类似商品，甚至还有电子烟果味爆珠 、果味滤嘴等周边商品 。

　　由隐蔽关键词搜索出 的商品 ，大多 是电子烟的果味补充液 ，其商品详情页中介绍更 是模糊其词。例如，某款商品名称为“水果味雾化油草本香薰可雾化专用补充液油电子式高浓度蒸气精油” ，月销量已达400多，一个补充液30毫升 ，55元，下单前咨询客服可获得注油器赠礼。

　　此类商品 的卖家格外谨慎 ，当记者在聊天框中提到“烟”“奶茶杯”等字词时，客服立刻要求“请撤回消息” ，然后称自己卖 的 是“香薰” 。此外 ，其他店铺亦有将补充液叫作“香水”“食用油”等的情况 。

　　除了在电商平台上“打暗语”售卖商品 的情况外，还有不少“三无”电子烟 的售卖场所转移到了更为隐蔽 的社交平台。在某社交平台上，甚至有“奶茶杯”的专属超级话题 ，话题中全部 是求购 、售卖 、交易信息 ，大部分卖家都表示“要的加私人聊天账号私聊，可以同城闪送和快递”。

　　记者添加了其中几位卖家 的聊天账号 ，询问得知他们既售卖完整电子烟 ，也售卖补充液 ，“可乐罐”“奶茶杯”“萌虎杯”等各种网红产品应有尽有 ，甚至有人声称“厂家直发” ，价格在55元到168元不等 。

　　在网络市场里 ，这类电子烟的价格差异极大 ，同一款“萌虎杯” ，在一名卖家手里 的价格是168元，而在另一名卖家那里只需58元 。令人感到意外 的 是 ，从其中一名卖家的朋友圈信息中可知，她还是一名高二学生 ，本身就是未成年人。聊天过程中 ，她告诉记者 ：“身边同龄人都抽，多酷啊 。”

　　然而 ，在受访专家看来 ，这些“三无”电子烟大量存在 ，甚至将触手伸向未成年人 ，不仅扰乱了烟草销售市场 ，而且还会造成多种负面影响。

　　泰和泰(重庆)律师事务所高级合伙人朱杰认为，这类“三无”电子烟通过奇特 的包装 、独特 的口味吸引青少年购买 ，青少年由于缺乏辨别能力 ，往往很容易被动走上吸烟道路，最终影响的不只 是个人身体健康，也会对教育和社会秩序产生危害 。

　　藏于暗处打击较难

　　加强监管势在必行

　　2022年10月1日起正式实施 的《电子烟强制性国家标准》规定 ，禁止电子烟烟弹销售除烟草外 的其他口味。《电子烟管理办法》也明确规定 ，任何个人 、法人或者其他组织不得通过本办法规定的电子烟交易管理平台以外的信息网络销售电子烟产品；禁止向未成年人销售电子烟 。

　　然而，多重禁令之下，“三无”电子烟为何仍能轻易买到？

　　朱杰说，随着电子烟国标的出台，国标电子烟只能卖烟草口味，而“三无”电子烟拥有各种水果口味 ，更容易被消费者所接受。2022年5月，中国疾控中心控烟办发布的《2021年中国中学生和大学生烟草流行监测结果》显示 ，2021年中学生使用过电子烟 的比例为16.1% ，其中使用水果味的比重占到63.8% 。在2021年中国电子烟消费者偏好口味中，60.9%消费者偏好丰富的水果、食物等其他口味。

　　北京化工大学文法学院讲师吴迪认为 ，这类电子烟对年轻消费者，特别 是未成年人吸引力强。其外观设计十分可爱，包装像零食或玩具 ，又有多种新奇口味 ，对孩子具有很强 的诱惑力 。青少年处于快速探索 、学习周围事物的阶段 ，对新兴事物存在强烈的好奇 ，电子烟与传统烟草相比，因外观设计新颖、口味样式各异，更加符合青少年 的心理特征。

　　“《电子烟管理办法》出台后 ，由于明文禁止销售除烟草口味外 的调味电子烟和可自行添加雾化物的电子烟 ，使得一部分青少年群体选择这些‘三无’产品作为新的‘玩具’ ，继续选择自己喜欢 的口味 。”吴迪说。

　　朱杰还提到，“三无”电子烟在研发、税收 、人工等方面，成本远低于国标电子烟，所以价格低廉、利润空间大 ，因此消费者更愿意选择，商家也更有利可图 。同时，由于这类“三无”电子烟多是小作坊式经营 ，资金 、技术投入低，并且藏于暗处，相关部门打击难度较大。

　　朱杰建议有关部门加强监管，从生产和销售两方面着手，双管齐下。相关监管部门追根溯源查找不法生产厂商 ，予以整治打击 ；公安部门、市场监管部门应当在酒吧、学校等“三无”电子烟集中场合进行巡查，及时发现并处理“三无”电子烟销售终端。同时，建立举报奖励机制，将监管变为群防群治 ，提高监管效率 。

　　吴迪认为，应当进一步压实网络平台责任，采取技术手段，对一些可能涉及“三无”电子烟的关联词，如“雾化油”等进行审核和筛查，并严格检查平台商家是否存在“暗箱操作”等行为。社交平台对于涉及电子烟及其关联词 的信息要进行更加严格 的排查，应及时封停存在销售电子烟行为 的违规账号 ，对于可疑账号采取必要的限制措施 ，保护未成年人健康成长。

　　“要重点强化电商平台、社交平台 的主体管理责任 ，严密排查。快递环节要坚守实名制，严格检查包裹物品，不给违法寄送‘三无’电子烟提供便利。”吴迪说 。

　　朱杰还呼吁 ，学校及家长应当共同担负教育职责 。学校要加强对青少年法律知识和健康知识的宣传教育，让青少年了解烟草 的危害，正确引导青少年远离烟草 ，对于校园不良风气，学校要及时引导阻止 。家长也应加强教育和管理，避免青少年前往容易接触到烟草的场合 。

　　漫画/李晓军

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）