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“第三支箭”落地月余涉房并购大单持续涌现 2023年将成房地产行业并购重组大年 ？******

　　记者 王丽新

　　见习记者 陈 潇

　　自2022年11月28日“第三支箭”落地以来 ，出险房企积极利用定增红利筹资自救，稳健型房企着力并购优质资产，重拾此前搁置的重组计划 。

　　据《证券日报》记者不完全统计 ，去年11月28日以来，多家上市房企陆续抛出并购计划 ，总金额超过576亿元。以有可比数据 的2022年12月份为例 ，据克而瑞监测，重点房企共涉及48笔并购交易 ，披露交易金额的有32笔 ，总交易对价约528亿元 ，环比大幅增长72.4%。

　　业内预计，2023年房地产行业并购重组将进一步加速。多位接受《证券日报》记者采访的专家表示，此前受制于资金、负债率等条件限制 ，行业收并购进程缓慢 。自2022年11月份以来，支持房企融资的政策频繁出台且快速落地，部分稳健型房企不再持观望态度 ，加快启动并购重组方案。同时 ，部分出险房企抓住机会加快资产处置 、提升资金回笼速度 。预计2023年行业有望迎来并购重组大年 。

　　行业融资环境得到改善

　　岁末年初 ，部分陷入困境的房企正积极出售旗下资产 ，力争改善流动性。与此同时，稳健型房企及部分外资企业正择机加码投资，行业内并购大单持续涌现 。

　　例如 ，1月6日，据全国产权行业信息化综合服务平台披露，上海长鹂企业发展挂牌长际地产7.5%股权及相应债权，底价4.17亿元；1月5日，铁狮门宣布向凯德投资的人民币基金出售位于上海 的尚浦中心项目 ，交易估值为76亿元 ；1月3日晚间 ，华发股份发布公告，公司全资子公司珠海华发拟收购深圳融创文旅持有 的融华置地51%股权以及深圳融创文旅对融华置地 的债权及利息 ，总金额约为35.8亿元。

　　除了陷入流动性困难的融创中国出售资产打开局面外 ，出险房企华夏幸福也有动作。2022年12月28日晚间 ，华夏幸福公告称，旗下全资子公司向华润置地出售4家公司全部或部分股权以及债权，对应价格为124亿元 。

　　克而瑞方面分析称，从交易标 的物业类型来看，2022年12月份住宅收并购提升明显，19笔涉及开发项目股权 ，披露转让 的住宅项目 的并购规模约275亿元，主要受华夏幸福124亿元处置南方总部资产、某房企59亿元剥离地产业务等重大交易影响。

　　“在此次并购潮中，对出险房企而言 ，收并购案大部分不 是在母公司层面展开 ，而 是在项目层面，资金状况良好的央企国企所收购 的资产，大多涉及出险房企旗下有套现能力 的资产，这是行业整合主流模式 的一种 。”汇生国际投资总裁黄立冲对《证券日报》记者表示 ，此外 ，在银行以及资本市场的支持下 ，地方国有企业在盘活资产方面发力 ，推动项目顺利开发。

　　“目前收并购资产类型主要包括开发项目 、物管企业股权 、商业地产等 。投资方根据自身发展方向、资产价格 、债权清晰程度等因素综合考虑相关资产 ，不同企业偏好不同 。”中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者表示，总 的来看，具有区位优势、债务结构清晰的资产更有利于交割 。

　　“目前主要有两类资产比较受欢迎，一类是优质 的开发项目资产 ，另一类 是运营类资产。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示 ，从过去一年 的整体表现来看，运营类资产收并购案例更多一些，其多属于轻资产 ，并且能持续产生现金流收入 ，在现金为王 的行业背景下颇受青睐 。

　　在肖云祥看来，房企间收并购预案频出 ，甚至A股部分上市房企重启重组方案的背后， 是房地产行业融资环境得到改善，增强了市场主体信心和动力。

　　行业集中度或进一步提升

　　自2022年11月份“金融十六条”推出后，相关部门多次提及满足房企合理融资需求 ，有效防范化解优质头部房企风险。

　　“当前的政策及市场环境对涉房企业开展收并购而言， 是不错的时机 。”肖云祥表示，上市房企股权融资开闸后 ，稳健型房企通过并购重组可获得优质 、低成本的资产；对被收购方而言，也是重新盘活项目 的机会。

　　“随着并购重组 的推进，行业集中度会进一步提升。优质企业可借机补充符合自己战略规划 的优质资产 ，加强深耕力度；出险企业可通过并购重组获得新发展机会 ，或者考虑轻资产转型 。”刘水表示 。

　　那么，2023年会成为房地产行业并购重组大年吗？

　　肖云祥对记者表示 ，预计2023年后期市场竞争或逐渐加剧，特别 是一些实力雄厚的房企，在融资方面将体现出更大的优势，行业洗牌的几率将大大增加 ，这有助于加快行业风险出清的速度。

　　“在2022年末政策和资金加持下 ，2023年收并购必然会加速 ，通过收并购完成风险处置势在必行 。”刘水表示 ，当前行业面临 的风险资产类型多样 ，收并购只能从资产处置端进行化解 ，且需要收购方、出让方共同发力 ，但对于全行业来说 ，仍需从稳预期、稳信心做起 ，在市场平稳的基础上逐步化解行业风险 。

2022年四季度债基回顾：近千只产品赎回超1亿份 这几只竟然超100亿******

　　中新经纬2月4日电 (薛宇飞)公募基金2022年四季度报告落下帷幕，基金份额申赎情况随之曝光 。2022年债券型基金收益下滑明显，不少产品接连出现大额赎回 ，至四季度末 ，情况又是如何呢？

　　据Wind数据显示 ，2022年四季度，有996只债券型基金 的净赎回份额超过1亿份 ，其中 ，超过50亿份的产品有38只，超过100亿份的有4只 。从赎回率看 ，四季度赎回率超过50%的基金有499只，一些产品甚至被清仓式赎回，规模急剧下滑。

　　4只产品净赎回份额超百亿 华夏基金占2只

　　2022年，债券型基金出现一波赎回潮，引发市场关注 。据天相投顾数据显示 ，去年四季度 ，债券型基金遭遇净赎回高达6581.22亿份，占整体基金净赎回份额 的70%，当期利润则从2022年三季度 的407.48亿元下降到-256.43亿元 。

　　去年四季度，博时富瑞纯债A 、华夏鼎茂A 、国泰利享中短债C 、华夏短债A等4只债券型基金产品的净赎回份额超过100亿份，分别约为176.49亿份 、151.60亿份、102.32亿份、100.71亿份，赎回率分别高达68.27% 、73.28%、62.85%、49.87%。

　　由于上述4只产品 的赎回率较高 ，导致产品规模均出现大幅萎缩。净赎回规模最大的博时富瑞纯债A ，由倪玉娟担任基金经理，该产品的规模在过去几年一路上扬，至2022年三季度末升至274.32亿元 。但随着去年四季度债券市场 的大幅波动和分化，规模出现断崖式下降 ，至四季度末降至约84.85亿元，较三季度末下降约190亿元 。四季度 ，该产品 的净值增长率为-1.56% ，低于业绩比较基准收益率的0.02%。

　　截至2022年四季度末 ，华夏鼎茂A、国泰利享中短债C、华夏短债A 的资产净值分别约为66.70亿元、67.98亿元、104.36亿元 ，规模降幅都较三季度末超过百亿元。在去年四季度 ，上述产品 的收益情况不佳，净值增长率分别为-2.25% 、0.09% 、-0.50% ，均低于各自 的业绩比较基准收益率 。

　　据Wind数据，博时富瑞纯债A、华夏鼎茂A 、华夏短债A 的投资者中，机构投资者 的占比超过90%，它们在四季度均出现大规模的净赎回 ，这在一定程度上印证了去年较多机构投资者赎回止损 的情况。

　　499只产品赎回率超50% 多只基金清仓式赎回

　　2022年四季度 ，债券型基金除了赎回 的整体规模较大 ，单只产品的赎回率也较高。据Wind数据，四季度赎回率超过30%的产品有1016只 ，其中 ，赎回率超过50% 的有499只 ，超过80%的也高达143只，超过90%的有82只 。

　　赎回率超过90%的82只基金中，绝大多数都出现清仓式赎回，截至去年四季度末，剩余资产净值超过5000万元的产品寥寥无几。截至2022年三季度末 ，英大安惠纯债E 的规模还有9亿元，四季度降为0。中加颐享纯债债券C三季度末 的规模超过10亿元，到四季度末降到了40.48元 。

　　截至2022年三季度末，前海联合淳安3年定开债券 的规模还在62.19亿元 ，但四季度出现大额赎回，根据该产品2022年12月24日 的公告 ，截至12月23日，产品扣除赎回确认金额后 的资产净值余额低于5000万元，因此决定暂停运作。该产品在四季报中披露 ，截至四季度末，产品规模仅剩35880.79元，当季度，有4位机构投资者对产品进行了清仓 ，分别赎回约25亿份、18亿份 、10亿份、6亿份，合计赎回59亿份 。

　　清仓式赎回 的产品还有富荣中短债C，四季度净赎回39.76亿份 ，赎回率高达97%，四季度末仅剩1.10亿份 ，资产净值约9731.19万元。该产品 的收益在去年出现大跌，过去一年 的净值增长率为-11.52% ，这在较为稳健的债基中不算多见 。富荣基金旗下 的另一只产品——富荣富兴纯债，基金份额在去年四季度减少了36.51亿份，赎回率超过90% ，份额降至3.78亿份 。根据披露，在四季度，富荣富兴纯债也存在基金份额比例达到或超过20%的单一投资者全部赎回所持份额的情况。

　　不过 ，虽然较多债券产品出现净赎回，但也有一部分产品实现逆势增长 。招商添悦纯债A 的规模一直维持在1-3亿元之间，但到2022年四季度，净申购额度超过120亿份 ，参考其过去 的投资者中绝大多数都是机构投资者 ，因此 ，应当 是机构投资者对该产品进行了大规模申购。另外，南方恒新39个月定开债A 、嘉实稳祥纯债A等都有数十亿元的净申购。

　　基金经理态度谨慎 调整优化仓位结构

　　对于今后债券型基金的表现，多位基金经理都在2022年四季报进行展望。

　　博时富瑞纯债A基金经理倪玉娟称 ，弱现实 、强预期 的基本格局短期难以改变。新冠感染人数预计于春节前达峰 ，但后续 是否会有多轮感染还需要提防 ；地产销售、拿地到开工的传导链条尚不通畅 ，地产投资拐点未至 ；居民预期和信心受到长期抑制 ，消费能否复苏需要观察。因此，预计2023年一季度经济 的复苏进程仍然会有波折，复苏基础并不牢固 。流动性方面 ，在经济完成确定性修复之前，货币政策预计整体仍将维持宽松，DR007向政策利率收敛但中枢仍维持在政策利率下方 ，此外流动性分层的问题可以会一定程度上缓解 。

　　倪玉娟表示 ，组合操作上 ，维持中性偏短久期策略 ，保持灵活操作 。当前中高等级信用债具备较高的配置价值 ，信用利差预计修复 ，组合将结合实际流动性环境和预期变化，调整优化仓位结构 ，做适度杠杆。

　　东兴兴利C在去年四季度净赎回超过86亿份 ，基金经理司马义买买提在四季报中称 ，下一季度 ，将继续以“低回撤”为配置目 的，关注市场 的波动性 ；以充裕的流动性等待债券市场的资产配置机会，保持“进可攻 、退可守” 的投资风格 。

　　景顺长城景颐双利A由董晗 、李怡文、郭杰担任基金经理 ，他们在四季报中称，总体上看 ，对2023年国内经济的情况保持乐观。因此，从中期看 ，经济见底回升会带动利率中枢上移 ，维持对债券 的谨慎观点 。股票方面，当前A股估值已处于相对历史低位，仍维持对股票市场相对乐观 的态度 ，后续重点关注疫情发展以及经济恢复情况，结构上将重点配置受益于国内宏观经济景气程度回升 的个股和行业 ，以及竞争优势明显 、景气程度可持续的高端制造业等。

　　(文中观点仅供参考 ，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎 。)

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）