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套路多多，购房纠纷如何“有效维权” ？******
人民网记者 孙红丽
近期 ，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署 ，进一步提振了房地产市场信心 。
买房置业 是老百姓重要 的消费需求之一 。让人民群众放心购房 ，住上更好 的房子 ，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中 ，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房 ，常常处于弱势地位。比如 ，卖房捆绑销售装修升级包 、精装交付货不对板等。这种时候 ，消费者应该如何有效维护自身 的权益？
被“虚假宣传”误导 ，开发商规避责任怎么办 ？
近日 ，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时 ，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米 的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划 ，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失 ，给消费者造成了重大财产损失 。
在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介 。有 的开发商还会草拟类似“售楼书、广告 、宣传资料不构成要约 ，不属于交付标准 ，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款 。那么 ，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？
中国消费者协会对此指出，根据法律规定 ，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同 ，开发商也应履行相关义务，如未按约履行 ，则构成违约 。
另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益 ？
中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示 ，消费者维权主要的依据 是以合同约定为准 ，但 是一般情况下商品房 的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请 ，这不具有强制约束力 。
“但 是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋 ，以及相关设施所做 的说明和承诺 ，并且这说明承诺具体而且确定 ，对商品房买卖合同订立以及房屋价格 的确定都有重大影响，那么它就构成了要约 。”谢龙说，这种情况即使 是没有写到合同里面 ，它也是合同的重要内容 。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。
根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示 。拍卖公告 、商业广告和宣传等为要约邀请 。商业广告和宣传的内容符合要约条件 的，构成要约。
举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积 是约86平方米 ，实际交付面积却不足80平方米 。如果通过宣传资料和其他 的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点 ，从而吸引消费者签约购买 ，那么可以认为 ，这个宣传内容构成要约。
谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据 ，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音 、现场录音录像、聊天记录等 。
利用“补充协议”加重业主责任怎么办 ？
“多签了2份《补充协议》 ，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大 。在购房合同基础上添加 的补充协议 ，加重了业主的责任，规避了开发商 的责任 。
实践中 ，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位 ，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》 ，在《补充协议》中多处变更 、修改、增加原合同中的主要约定事项。
谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效 。
“从法律效力上来说 ，补充条款要高于合同条款 ，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款 的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款 。同时 ，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也 是无效的 。当然，具体要根据条款内容来判断。
北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力 的具体情形和影响程度有一个明确的约定 。
不得不选的捆绑装修，真 的合理吗？
在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别 是热门楼盘通过推出装修升级包这样 的方式，变相进行组合销售。
去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米 的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包” 的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果 ，李先生只能无奈同意。
无形中增加了一大笔支出的李先生很 是郁闷 ，强制买卖装修升级包 是违规行为吗？
谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价 ，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明 的费用 。开发商利用自己 的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法 ，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。
虽然拥有拒绝 的权利，但 是实践中 ，面对不接受就不购房的情况 ，消费者仍有购房意愿怎么办？
“这种情况下 ，如果消费者购买装修升级包 ，要看开发商能否正常给消费者开具正规 的发票。如果不能，说明这个收费 是不合理的，那么消费者就可以去举报 。”谢龙表示 。
姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还 是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系 ，这种情况下如果不存在欺诈 、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同 是有效 的 。
对于不买装修升级包就无法购房的情况 ，姜超峰建议 ，购房者若购买捆绑装修的房子 ，为了自身利益 ，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌 、价值标准等，以及如未能达到约定的标准 ，开发商应承担何种法律责任 。
精装修货不对板，如何解决 ？
2020年9月 ，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严 、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖 ，很多是空 的 。
精装修房屋货不对板、缩水 、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考 ，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款 ，业主该如何有效维权 ？
姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重 的质量问题 ，比如可能有危险性 ，入住后人身安全得不到保证等 ，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但 是一些非严重 的质量问题 ，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任 。
“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称 ，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用 的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方 的权利义务。如出现争议 ，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者 的解释 。
姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要 的影响 ，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不 是最终交付标准 ，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送 的要求，比如品牌 、材质等，否则开发商同样可能构成违约 。
北京200公里外的网红瑜伽村，和村里的“土酷大神”******
中新网北京6月21日电(记者 邢蕊)6月21日 ， 是国际瑜伽日 。这种起源于印度的古老运动，在国内颇受都市白领的追捧。人们总是不由自主地将它和时尚、潮流这些摩登词汇联系在一起 。
然而，在距离北京只有200多公里的一座小村里，却隐藏着一群高龄“瑜伽大神” 。
院里掰玉米的大娘可以轻松将腿举过头顶，田间挖野菜 的大妈能忙中偷闲来个倒立。就连村口晒太阳 的大爷 ，一言不合也能给你劈个叉。
这个神奇的村庄坐落在张家口市张北县以北，它有一个让人过目难忘的名字——玉狗梁。
玉狗梁村，距离北京200多公里 。在这里，村民们除了吃饭、睡觉 、劳动 ，练瑜伽如今也 是日常生活的一部分。没有窗明几净 的教室和门类繁杂 的装备，田间地头 是他们 的秀场 ，白手套蓝头巾是他们的标配 。瑜伽这项舶来品 ，在这里打破了城市与农村的“次元壁”，让很多人都认识了玉狗梁。
破 圈
在中新网记者给79岁 的武启莲打电话时 ，老人家正在忙着烧火做饭。
玉狗梁地处冀蒙交界 的坝上草原，气候寒冷干燥，土豆和莜面是这里 的主要物产 。如果没有农活，村里人一般每天只吃两顿饭。
武启莲练习瑜伽已经有5年 的时间 ，她不仅是村里的“瑜伽高手”，也 是短视频平台上 的红人 。
武启莲短视频账号截图 。2019年 ，武启莲 的孙子偶然将奶奶练习瑜伽 的视频上传到网络 。视频中，农村 的土炕上铺着一块薄薄的瑜伽垫，穿着红袜子的武启莲缓缓下蹲 ，将双手撑在瑜伽垫上，双腿又绕过双臂，看起来有些瘦弱的胳膊随即将整个身体撑起 。
高难度瑜伽动作和银发的农村老人，形成强烈的反差感。这种画面不断刺激着看客 的眼球，这条视频最终收获7.6万点赞 。而随着武启莲视频账号 的活跃 ，玉狗梁也意外走红 。
借着这股“东风” ，村里越来越多的人都注册了短视频账号 。一些人也开始通过拍视频获利 。
武启莲的账号目前有超过16万粉丝，她上线的一款“初 、中级有效健身瑜伽课程”售价19元，已经有超过700人付款 。
质 疑
玉狗梁的另一位“网红”，是驻村第一书记卢文震 。其实在他来到村里之前，玉狗梁和瑜伽几乎没有任何联系 。
2016年初，卢文震与另外两位同事入驻当时还 是国家级贫困村的玉狗梁 ，开展精准扶贫工作 。
零下二十七八度的天气，路上还残留着未化 的积雪 。一路颠簸后，他们一行人先来到乡里。当时玉狗梁 的村支书骑着一辆电动三轮，头戴一顶有些旧 的毡帽 ，身穿一件几乎包了浆的军大衣，拿着一部直板老人手机，将他们带到了玉狗梁村 。
工作组刚到时 ，玉狗梁村 的村支书。受访者供图。直到现在，卢文震都对这一幕记忆犹新 。在他过往 的生活中，几乎很少见到这样贫穷破败的山村 ：“年轻人都外出打工了 ，留下的都是体弱多病 、上了年纪的老人。村里连个小卖部都没有，到处都 是残垣断壁 。”
如今 ，在国家扶贫政策 的帮助下，玉狗梁经过村民们的努力 ，早已不再 是那副残破模样。不过对于彼时的卢文震来说 ，要面对的确实 是个棘手的局面。
安顿好之后 ，如何帮助村民脱贫 ，成为令工作组头疼的问题 。一次偶然的机会 ，卢文震发现村里老人都爱在炕上盘腿，而这个动作和瑜伽中 的“双盘”十分相似 。一个大胆 的想法在他脑海中出现：“教大家伙练瑜伽，把身体养好了 ，才能干活挣钱。”
第一书记教大家练瑜伽 的事情 ，很快在村里传开了。“甚是个瑜伽？” 是老乡们提出的第一个问题，经过卢文震 的解释 ，大家很快明白：瑜伽就是锻炼身体。
卢文震供图 。赵占南 摄质疑声接踵而至 。
“你们是来扶贫 的 ，练瑜伽能脱贫 ？”“城里人喜欢运动，我们每天干农活都很累了，吃饱了撑 的没事干才锻炼身体 。”甚至有人向乡里举报 ：玉狗梁村在搞“邪教”。
武启莲刚开始也觉得这就 是在胡闹：“我们都不赞成卢书记 ，一把年纪了还练瑜伽 ，也不怕人笑话 。”
为了吸引村民加入，卢文震自费买了一批白手套和瑜伽垫，谁来练瑜伽就可以免费领一个垫子 。为了免费的礼物 ，再加上妇女主任 的劝导 ，一些人开始跟着卢文震一起锻炼身体 。
改 变
说 是号召练瑜伽，但卢文震自己也是个门外汉。他从网上看了大量的视频教程后发现 ，很多动作都不适合村里 的老人：“首先要确保安全 ，不追求高难度体式。瑜伽只 是名义，把大家组织起来锻炼身体才 是目的 。”
他从最简单 的动作开始教起，任何动作都要先自己练熟 ，确保安全后再教给村民们。两三个月以后 ，很多人尝到了练瑜伽 的甜头。
因为常年劳作，武启莲和老伴儿落下了腿疼胳膊疼 的毛病。在武启莲老伴加入瑜伽队几个月后 ，这些毛病竟然好转了 。在老伴的推荐下，武启莲也开始跟着练瑜伽 ：“后来看卢书记教得挺好 ，老汉身体也好了，我才去的 。”
早上和傍晚各练一次瑜伽 ，现在已经成为武启莲的生活习惯 。而因为瑜伽 ，她的老年生活也发生了翻天覆地 的变化 。
卢文震供图。赵占南 摄2016年底，国家体育总局社会体育指导中心注意到了这群练瑜伽的老人。2017年 ，中国瑜伽官网称赞玉狗梁为“中国瑜伽第一村” 。随之而来的，还有媒体 的关注 。
有电视台邀请村民们录节目 ，很多老人也因此走出村庄 ，开了眼界、见了世面 。武启莲兴奋地告诉记者 ：“以前活了这么大都没去过城里 。现在因为练了瑜伽去了十几个地方，高铁、火车 、飞机都坐了个遍 ，连我儿子都没坐过飞机嘞。”
还有一件最让她骄傲 的事——一手拉扯大 的孙子也因为她练习瑜伽，娶上了媳妇：“他们在我直播间认识的 。”
玉狗梁 的变化 ，吸引了在外打工的村民回来建设家乡 。新一届村委会 的平均年龄不到50岁，他们都是玉狗梁的希望 。
新任妇女主任孙俊仙自从去年回到玉狗梁后 ，每天都带领着老人们练习瑜伽 ：“早就知道玉狗梁火了 ，我也要回来出出力 。”
2021年，国家体育总局社会体育指导中心正式为玉狗梁颁发“中国健身瑜伽示范村”荣誉奖牌。玉狗梁的未来 ，似乎一片明朗。
困 局
铺天盖地的报道为玉狗梁带来了实实在在的好处。2018年，也是玉狗梁丰收 的一年 。
那一年 ，村里引进了藜麦种植 ，建起了光伏电站 ，村民收入不断增加。卢文震介绍，光是靠种植藜麦 ，年人均增收可以达到1100多元。种植多的村民，年收入能达到近万元。
卢文震供图 。赵占南 摄随着近几年的短视频热潮，互联网也成为一些村民增收的渠道之一。不过 ，发展的过程也遇到了困难。
村民的账号同质化比较严重 ，彼此存在竞争关系，自然难免摩擦，一度导致村里练瑜伽 的人开始减少。
一辈子在田里劳作 的老人们 ，也没有任何营销的概念 ，有些人甚至无法用普通话和直播间里 的“家人们”沟通 。加之近几年疫情 的影响，卢文震想在村里搞旅游业 的想法也暂时搁浅。
卢文震供图 。赵占南 摄外界看似风光无限 的玉狗梁，如今又一次站在了发展 的十字路口。卢文震自己也不确定，流量什么时候会从玉狗梁褪去。当务之急 ，他想 的是 ：“要尽快把玉狗梁的品牌做起来。”
其实早在2017年底 ，第一轮扶贫任务已经结束，卢文震 的任期也即将结束。但那个时候玉狗梁的发展刚刚有了点起色 ，他不想走，村民们也想让他留下 。这一干 ，又 是3年。
在玉狗梁的一千多个日日夜夜 ，卢文震和村里 的老人产生了深厚 的感情。村里有人家杀猪 、盖房，大家都会叫卢文震去吃饭，吃完还要再塞给他一块肉。有时候练瑜伽看不见他 的身影 ，村民们还会到处找他 ，给他送点土豆 、莜面 、萝卜丝。
卢文震供图。赵占南 摄久而久之 ，卢文震和村里的老人们形成了依赖 ，“我不敢离开他们 ，离开以后 ，他们就很牵挂。”
第二个任职期满后，1966年出生 的卢文震也快到了退休的年龄。“玉狗梁还没完全发展起来，我也不甘心 。”同家人商量后，他开始了在玉狗梁的第三个任期 。这一次 ，他要在这儿结束工作生涯 。
卢文震微信头像 。卢文震的微信头像 ， 是一株只有两片叶子 、但却有着很长根茎 的榆树苗 。他说：“玉狗梁未来的路 ，也要像榆树苗一样，稳扎稳打地走。”
现在，卢文震想借着玉狗梁的品牌 ，开发一些文创产品。他把目光投向了漫山遍野 的蒲公英。他希望蒲公英的种子 ，可以带着玉狗梁瑜伽老人的精神 ，落在哪里，就在哪里生根发芽 。(完)
（文图 ：赵筱尘 巫邓炎） [责编 ：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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