力促房地产与金融正常循环******
促进房地产与金融正常循环，关键要把握好“度” 。要从供给 、需求两端发力，“慢撒气”缓解流动性紧张。要抓住关键 、治病祛根，进一步完善相关制度 ，增强政策精准性、稳定性，在动态调整中寻求市场均衡。
房地产与金融 的正常循环，事关国民经济健康运行 。近期多家金融管理部门表示 ，力促金融与房地产正常循环 。要务必做好“保交楼 、保民生 、保稳定”工作 ，满足房地产市场 的合理融资需求 ；坚持“房住不炒”定位，因城施策实施好差别化住房信贷政策；推动房地产业向新发展模式平稳过渡 。
房地产业 、金融业都 是系统重要性行业 。前者是国民经济 的支柱产业，后者是实体经济的血液 。房地产链条长 、涉及面广，在GDP中占比约7% ，若加上建筑业占比则高达14%。金融关乎国家核心竞争力，金融安全 是国家安全 的重要组成部分。当前 ，房地产与金融 的关联度较高。房地产贷款，以及以房地产作为抵押物的贷款 ，二者占银行业全部贷款余额的39%。可见，若房地产与金融循环淤堵，容易引发外溢性风险，甚至可能产生系统性风险。
促进房地产与金融正常循环，关键要把握好“度” 。以房地产贷款为例 ，首先 ，我们不能将其妖魔化 ，必须承认合理 、适度 的房地产贷款增速有助于推动国民经济增长，也有助于满足购房者的刚性 、改善性住房需求。其次 ，凡事过犹不及。此前，房地产市场曾出现“过度金融化”问题。一方面 ，房企大多身患“三高”疾病，高负债、高杠杆 、高周转；不少房企争相布局 、涌入金融领域 ，比如投资 、持股商业银行 、保险机构、信托公司等。另一方面 ，个人住房贷款快速增长 ，居民部门 的杠杆率高企；此外，一些违法违规行为又加剧了风险 ，如消费贷、经营贷违规流入楼市。
如何把握好“度” ？应在动态调整中实现。市场不可能永远固定在完美 的均衡状态 ，“过”与“不及”是常态，但金融管理部门要通过精准调控 ，尽量缩小二者之间 的误差 。
化险是当务之急 。2021年下半年以来，个别大型房企风险暴露 ，究其主因 ，在于房企出现了流动性紧张。一是受疫情影响，房地产销售较为低迷 ，回款不畅 ；二是房企原有的高杠杆融资模式受限，固有风险加速暴露 ，如自身经营不善 、资产负债不健康等；三 是金融机构过度避险，一度误伤了房企的合理融资需求 ，最终致使房企 的流动性紧张加剧，陷入了恶性循环 。
化险要从供给 、需求两端发力，“慢撒气”缓解流动性紧张。在供给端 ，既要适度“输血”，满足房企 的合理融资需求，又要稳妥“手术”，以市场化方式推动行业并购重组 、风险出清。目前，信贷、债券 、股权融资“三箭齐发” ，“保交楼”专项借款资金已基本投放至项目，优质房企 的融资环境已明显改善 。2022年9月至11月，房地产开发贷款同比多增2000多亿元；2022年四季度 ，境内房地产企业债券发行同比增长22% 。在需求端，要着力改善预期，支持刚性和改善性住房需求 ，这也有助于房企销售企稳 、回款恢复 。目前，个人住房贷款的放款速度已达到2019年以来最快 ，2022年12月新发放的个人住房贷款利率，全国平均为4.26% ，达到2008年有统计以来的历史最低水平 。
治本才 是长远之策。促进房地产与金融正常循环 ，要抓住关键 、治病祛根 。一方面 ，房地产业要“健体” ，要摆脱多年来的“三高”模式，深入研判市场供求关系 、人口变化、城镇化格局，平稳过渡到新发展模式。另一方面，相关的土地、财税 、金融等基础性制度应进一步完善，增强政策精准性 、稳定性，在动态调整中寻求市场均衡，避免出现“一刀切”。(郭子源）
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2022年10月14日
