地方国资囊中羞涩 ，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来 ，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息 ，受到业内广泛关注。

　　消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称 ，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款 ，因此不能交房，如果要退房需要缴纳20%的违约金，国资方面则称“没钱” 。

　　城阳市政投资集团则回复称 ，城阳市投资集团现正在积极筹措资金 ，解决付款问题 ，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称 ，自己购买 的共有产权房2021年已审核通过并网签 ，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙 。

　　该事件被关注到后 ，引发了业内关于共有产权房 、及地方城投资金问题的讨论 。那么，背后真相到底是怎样 的？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事 ，主要是地方国资资金支付 的问题，退房违约金也 是购房合同中约定 的 。“有项目涉及到的房源量较少，也有拖欠金额比较多 的 ，此前当地有四家国资公司在做 ，目前就网传的这家有付款问题，其他三家都没事。”

　　值得注意 的 是 ，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上 的不太一样 。

　　一般而言 ，共有产权住房 ， 是指政府提供政策支持 ，采用市场化方式建设筹集 ，限定套型面积 、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件 的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房 。在拍地阶段，便会对相应地块 的性质、售价 、出让条件等作出规定 。

　　而城阳区这类共有产权房 ，更类似对人才购房 的支持政策 ，是该区独立出台 、独立于青岛市人才住房政策 的阶段性政策 ，此前曾在当地市场火爆过一段时间 。

　　早在2020年3月 ，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵” 的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业 的产权比例进行划分 ，由区属国有企业垫付或赠予30%房款 。按最初 的设想，该政策将持续至2023年 。

　　具体而言 ，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次的人才 ，购房者与区属国企的产权比例为7 ：3，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，购房者与区属国企的产权比例为7:3 ，共有期限为5年。

　　按照产权比例 ，个人承担购房总价款的70%、享有70% 的产权 ，需要缴纳持有70%房屋产权 的首付款，并作为按揭贷款抵押物 ；区属国企承担购房总价款 的30%、享有30% 的产权，由其自有资金或其他资金解决 ，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物 。

　　据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元 。人才首先付款21% ，政策付款30%，剩下部分贷款 ，这样一来首付比例低 ，贷款还款压力也会减小。

　　共有产权到期后 ，一至四层次 的人才 ，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经区属国企同意 、相关部门批准后，无偿赠送30%产权 ；五至七层次 的人才，满5年后，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购 ，回购价格按照“孰低”原则。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验 ，有部分地产项目积极介入 ，与四大平台公司合力垫资 ；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作 。不过 ，在2021年官方发布的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策 的发布 ，曾在当地楼市激起很大波澜 。

　　据卓易数据 ，2019年 的城阳楼市很压抑 ，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后 ，城阳楼市量价齐涨 ，2020年全年成交21216套 ，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂” ，外部因素引发需求提前释放 。

　　青岛网上房产数据也显示 ，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼 ，全年新房共成交24850套 ，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸，且新房成交量占比全市总成交量的16%。

　　部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬，有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底 的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛 ，共有产权房购买人数再度增加 ，构成2021年该区楼市成交 的主力。

　　不过从2021年下半年开始 ，城阳区人才共有产权政策出现收紧，取消五至七层次人才购置二套房政策 ，购置首套房政策不变 。此外，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团 的资金压力有所增大 ，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况 。

　　后来，本应在2023年结束的政策 ，提前按下暂停键。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名 的问题，城阳区财政局回复称 ，因即将出台新 的人才住房政策 ，为确保与新政策顺畅衔接，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

　　同年8月 ，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额 的购房券 。

　　在整个青岛市层面 ，则存在有产权型人才住房政策 ，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价 的80%确定 ；以限定价格购买的面积，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定 ，超出部分按照同区域商品住房价格购买 。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，共有产权住房各地都有相应的管理办法 ，对建设 、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权 的模式吸引人才、助力去库存，不过城投资金普遍紧张 ，不太可能持续出这么多钱 ，就导致因资金引发的一系列交付问题 。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为 ，过去经济形势好 、政府财政状况好 ，此类问题较难放大。但问题 是 ，当前经济压力增大 ，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题。从这个角度看 ，上述情况不会 是个案 ，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题 。

　　对城阳区乃至青岛楼市的问题 ，克而瑞则表示，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点 ，一 是人口实现跨越式增长的概率不大 ，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重 。随着市场下行加剧 ，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓 的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线 。

　　此外 ，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位 ，2021年济南 、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小 。卓易数据最新统计显示 ，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套 ，环比下降53.36% ，同比下降47.32%，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折”。

上市车企2022年业绩冷热不均 商用车企业表现低迷******

　　本报记者 龚梦泽

　　2022年 ，我国汽车产销分别完成2702.1万辆和2686.4万辆，分别同比增长3.4%和2.1% ，保持了恢复增长态势 ，这也体现在行业个股的业绩预告之中。

　　据《证券日报》记者梳理 ，截至2023年2月2日 ，沪深两市共有16家上市车企发布2022年业绩预告 ，其中净利润预增的公司有9家 ，占比56% 。以预告净利润上限计算，16家车企平均年度净利润约为9.6亿元。

　　比亚迪位居净利润榜首

　　通过新能源业务 的助力 ，比亚迪成为2022年国内车市的最大赢家，位居净利润榜单首位 。比亚迪公告显示，预计2022年营业收入突破4200亿元 ，实现归属于上市公司股东 的净利润160亿元至170亿元 ，同比增长425.42%至458.26%。

　　比亚迪表示 ，新能源汽车销量大涨推动了公司盈利大幅改善 ，并有效缓解上游原材料价格上涨带来的成本压力 。销量方面，比亚迪新能源汽车2022年累计销量为186.35万辆 ，同比增长208.64% ，大幅超越了特斯拉131万辆 的年销量 ，成为去年全球新能源汽车市场的销量冠军。

　　值得一提 的 是，2023年 ，比亚迪将向300万辆的销售目标发起冲击。同时，比亚迪也在加大海外新能源汽车市场 的开拓力度。公司董事长兼总裁王传福表示 ：“未来 ，比亚迪在拓展海外市场方面会加大力度 。”数据显示，2022年 ，比亚迪新能源汽车在海外 的销量已经达到5.59万辆，同比增长307.2%。

　　据长安汽车2022年度业绩预告显示 ，2022年归属于上市公司股东 的净利润为73亿元至87亿元 ，比上年同期增长105.49%至144.9% 。长安汽车总裁王俊表示 ，2022年面对缺芯 、限电等诸多因素影响 ，公司依然实现了经营质量稳步提升。2022年市场占有率增幅为10.3%，市值增幅为420%。

　　据统计，长安汽车2022年累计销量达到234.6万辆，创近5年新高。一方面 ，通过“PLUS”“蓝鲸家族”、中高端UNI序列等产品 的投放 ，长安系自主品牌乘用车销量达139万辆 ，同比增长15.5%。另一方面，得益于电动化加快推进 ，长安新能源汽车累计销量达28.4万辆，同比增长160%。

　　受益于政府扶持资金，江铃汽车2022年预计归属于上市公司股东 的净利润为9.15亿元，同比增长59.37% 。公司2022年业绩预告称，归母净利润增长主要 是由于期内收到政府扶持资金和青云谱工厂土地及地上建筑物处置带来的利润增加，冲抵了销量下降、原材料及芯片成本上涨所导致 的利润下降。2022年 ，公司销售了28.20万辆整车，较上年同期下降17.3%。

　　商用车企业业绩下滑

　　记者注意到，以生产货车 、卡车为主 的上市车企2022年业绩表现低迷 。作为商用车上市企业 的代表 ，一汽解放和中国重汽预计2022年净利润分别仅为4.1亿元和2.6亿元，同比分别大跌92%和83% 。

　　对于业绩变动 的原因 ，2家公司均提及自去年3月份以来 ，商用车市场下行压力持续加大 ，公司全年销量大幅度下滑，净利润较上年同比减少。可以看出，2022年由于物流不畅和油价暴涨导致的商用车市场需求大幅下滑 ，是造成商用车上市车企业绩下滑的主要原因 。

　　客车企业的经营状况同样艰难 。业绩预报显示 ，中通客车、亚星客车和安凯客车2022年预计净利润上限分别为7900万元 、-1300万元和-2500万元。3家上市公司均在公告中表示，客车市场需求显著萎缩 ，导致盈利空间骤降 。

　　在年度净利榜单排名靠后的企业中，北汽蓝谷预计全年净亏损达52亿元至58亿元；赛力斯预计亏损35亿元至39.5亿元；江淮汽车预计亏损14.37亿元；刚实现“摘星脱帽”的海马汽车预计2022年由盈转亏，全年净利润将亏损12亿元至18亿元。

　　车市回暖背景下，部分车企业绩亮眼。《证券日报》记者梳理发现 ，预告净利润第一位和第六位的比亚迪和力帆科技 ，还摘得2022年车企净利润增幅的冠亚军 。据力帆科技业绩预告显示，受益于汽车业务恢复和汇率影响，公司2022年实现归母净利润1.5亿元，较上年同期增加9400万元 ，同比增长170%左右；实现扣非后净利润3000万元 ，较上年同期增加6649.95万元 ，同比实现扭亏为盈 。

　　对此 ，中国乘用车产业联盟秘书长张秀阳表示 ，未来车企分化将进一步加剧 ，在存量领域的厮杀过程中，强者愈强，边缘企业出局将成为下一阶段车市的一大趋势 。（证券日报）